묵시적 계약 갱신 이후 3개월 이내 퇴거시 중개수수료 부담은 임차인? 임대인? 반반?

 

부동산 중개수수료에 관해 계속해서 논쟁이 일어나는 주제가 있다. 묵시정 계약 갱신 이후 3개월이 지나지 않았을 때 이사를 하게 되면 복비를 임대인이 부담해야 하는지, 기존 세입자가 내야 하는지다.

묵시적 계약 이후 퇴거 통보를 하고 나서 3개월 이후엔 효력이 발생한다고 다들 알고 있기에 이 때 임대인이 중개수수료를 부담한다는 것에는 논란이 없다. 다만 3개월 이전인 경우엔 부동산 중개업자들 끼리도 임대인이 내야한다, 임차인이 내야한다, 반반 내야 한다며 싸운다. 

그렇다면 실제로 누가 내는게 맞는 걸까?

 

 

 

국민권익위원회 전화

 

 

 

이 부분이 논란이 계속 되자 국민권익위원회에서도 이걸 어떻게 좀 해보라는 뉴스기사를 냈었다. 해당 기사를 보고 국민권익위원회에 전화를 하여 관련 조례가 있는지 물어보았다.

 

"이러 이러한 내용의 기사를 봤는데, 혹시 관련 조례를 알아볼 수 있을까요?"

"그건 저희쪽에서 확인을 할 수는 없고요, 국토교통부에 얘기하거나 국민신문고에 질의를 해야 하셔야 할 것 같아요"

 

생각해보니 권익위는 해당 내용을 권고했을 뿐 관련 법에 대해선 다른 곳에 물어봤어야 하는게 맞았다. 그래서 국토교통부에 전화를 해봤다

 

국토교통부 전화

 

"묵시적 갱신 이후 3개월이 지나기 전에 나가면 복비는 누가 부담해야 할까요?"

"임대차보호법이랑 공인중개사법을 보셔야 하는데요~"

 

3개월이라는 기준이 나온건 임대차보호법에 있는 [ 묵시적 계약 이후 해지 통보시 3개월 후에 효력이 발생한다 ]는 내용 때문이다. 이 내용은 임차인이 계약 해지를 통보했을 때 임대인은 3개월 뒤는 보증금을 돌려줘야한다는 '임대차보호'에 대한 내용이지 복비와는 상관이 없다. 우리가 궁금한 복비 관련은 공인중개사법을 봐야 한다.

공인중개사법에는 중개수수료는 임대인과 새로운 임차인이 부담하게 되어있다. 즉, 3개월이 지났건 말건 임대인과 새로운 임차인이 내는게 맞다.

 

묵시적 계약 갱신이 아니라 처음 2년 계약시 1년만에 나간다고 했을 땐 보통 임차인이 복비를 내는데
왜 묵시적 계약 갱신은 효력이 3개월 이후 발생한다는데, 3개월 내에 나가는데 임대인이 내지?

복비와 계약위반은 상관이 없다. 그냥 부동산에 중개의뢰를 한 사람이 복비를 내는거다. 예를 들어 처음 2년 계약 후 1년만에 나간다고 했을 때에도 공인중개사법에선 임대인과 새로운 임차인이 복비를 내는 것으로 되어있다. 하지만 이 경우 임대인은 계약상 2년을 채우지 않은 임차인에게 전세금을 돌려줄 의무가 없다. 때문에 임차인이 전세금을 받고 이사를 하기 위해 스스로 새로운 임차인을 찾게 된다. 이 때 임대인이 아니라 기존 임차인이 공인중개사에 중개를 의뢰했으므로 발생하는 중개수수료를 임차인이 내게 되는 것이다.

임대인과 새로운 임차인이 낸다 -> 중개를 의뢰하는 사람이 낸다

쉽게 생각해서 중개를 의뢰하는 사람이 낸다고 생각하면 된다. 첫 계약시는 중도해약시 임대인이 새 임차인을 찾을 의무가 없기 때문에 기존 임차인이 내는 것이고, 계약갱신권 청구 이후에는 임대인이 새 임차인을 찾아야 하기 때문에 임대인이 복비를 내는 것이다

 

 

억울하다

 

갑자기 세입자를 새로 찾아야 하는 집주인들은 복비를 내는 것에 억울함을 느낄 수도 있다. 하지만 현행 법이 이렇게 되어있다. 3개월이 지난 시점에는 무조건 전세금을 돌려줘야 하는데 복비를 내기 싫다고 "3개월간은 임차인이 구해보세요"라고 했다가 3개월 째 되는날 하루만에 사람을 구할 수도 없으니 말이다. 다만, 협의를 통해서 수수료를 어떻게 할지 정할 수는 있다.

국토교통부에 문의를 했을 때도 원칙은 임대인과 새로운 임차인이 복비를 내는 것으로 되어있으나 협의사항이 있다면 그걸 우선으로 따른다고 답변을 받았다. 즉, 묵시적 계약갱신이 되더라도 재계약시에 임차인과 2년 이내에 세입자의 사정으로 이사를 해야 할 시 복비를 어떻게 하겠다는 내용을 미리 말하면 된다. 

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현재로선 미리 협의하는게 최선의 방안이다. 이미 법적으로는 복비를 낼 수 밖에 없게 되어있다. 당장 이사를 하는날 복비 관련 논쟁이 생기면 문제가 생길 수 있으니, 미리 원만하게 협의를 하여 기록으로 남겨놓도록 하자