전세 자금 질권설정금액보다 적게 입금하는 경우 괜찮을까?

‘질권설정’이란 어떤 재산에 질권(돈을 받을 권리)을 걸어놓는 걸 말한다.

은행이 임차인에게 내준 대출금을 임대인에게 돌려받을 수 있는 권리를 확보하는 거다.

보통 은행은 질권설정액을 임차인이 은행에 빌린돈(전세자금대출)의 120%로 설정한다

만약 대출이자를 못내는 문제가 있을 경우 먼저 은행이 회수하기 위해서다.

 

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여기서부턴 이번에 전세자금을 돌려줄 때 문제가 있었던 내용에 대해 기술하겠다
기존에 있던 임차인이 계약 만료 전 이사를 나가겠다고 하여 새로운 임차인을 구했고(가계약 함), 기존 임차인(딸)도 새로운 집과 가계약을 한 상황이다.

1. 전세금은 4억3천이다
2. 부동산 계약은 어머님과 따님이 공동계약을 하였고, 전세자금대출은 어머님이 받았다
3. 전세자금대출은 3억을 받았고 질권설정액은 120%다

그러면 이사 날, 임대인은 3억6천을 은행에 돌려주고, 은행은 밀린 이자를 제외한 나머지 금액을 어머님의 통장으로 넣어준다. 그리고 남은 7천만원을 임차인에게 돌려준다. 그러면 끝난다.

이것이 일반적인 상황인데, 
이번의 경우는 복잡한 상황이 껴있었다.

 

1. 임차인은 월세 및 관리비 등이 밀려있었다
2. 임차인의 개인 문제로 임대인이 제3채권자가 되어 6천만원을 임차인에게 지급하면 안되는 상황이다
(이사 당일 임차인이 잔금을 받으면 그 돈 일부를 합의금으로 법원에 제출하고, 제3채권자에서 해방되는 상황)

 

이 경우 은행에 3억 6천을 주고 7천만원 중 6천만원을 제외, 나머지 1천만원에서 월세 및 관리비를 제외하고 임차인에게 주어야 한다. 그런데, 새로운 계약일 날, 딸이 새로 이사를 가는 곳에 넣은 계약금이 필요한데, 자신에게 줄 돈 중 2천만원을 먼저 줄 수 있는지 물어봤다.

이 때, 새로운 임차인은 이미 계약을 하여 계약금이 들어왔고, 기존 임차인(딸)은 새로운 집과 계약을 하고 계약금을 보내야 하는 상황이었다.

 

그래서 계산을 했다

1. 딸이 새로 갈 곳은 지금보다 전세금이 적은 곳으로, 기존 전세금과의 차액이 있어야 나에게 밀린 월세도 줄 수 있던 상황. 밀린 월세를 받고, 앞으로도 안정적으로 월세를 받을 수 있는 새 세입자를 들이려면 내보내는게 좋겠다
2. 은행 금리를 4%로 잡고, 지금까지 한 번도 이자를 안냈다고 가정했을 때 은행에 내야 할 이자가 2천만원 정도이므로 2천만원은 먼저 줘도 되겠다.

 

 

질권설정 문서를 보면 임대인이 공제할 금액은 공제하고 은행에 지급하기로 되어있다. 즉, 은행 이자보다만 많이 넣으면 사실상 문제가 되지 않을 것이다.

공동계약 당사자인 어머님께 전화하여 이사 계약금이 필요하여 먼저 달라고 해서 지급했다고 전화하였다

 

이사 전 날

그런데 이사 전 날, 딸이 새로 이사를 갈 곳의 전세금이 필요해서 3억6천이 아니라 이자를 제외한 금액을 먼저 자신이 돌려받을 수 있는지 물어봤다. 그리하여 은행 지인에게 질권설정액 만큼이 아니라 그보다 적은 금액을 넣어도 되는지 확인을 해봤고, 이자만 감당할 수 있는 금액만 넣으면 은행은 괜찮을거다라는 답변을 받았다.

그래서 정확한 이자 금액을 알아보기 위해 은행에 전화를 해서 은행에 내야 할 돈이 얼마인지 확인을 요청했고, 이사날 오전 9시에 정확한 금액을 문자로 보내주기로 했다.

 

이사 날

오전 9시 은행으로부터 이자가 600만원인 것을 확인했다. 이제 새 임차인에게 전세금을 받으면 은행에 돈을 넣으면 은행 문제는 해결되는 상황.그런데, 임차인(어머님)께 전화가 오더니, 자신은 원금 3억에 이자만 내는걸 동의한 적이 없다며 은행에 3억 6천을 다 넣으라고 말씀을 하셨다. ????딸이 새로 이사를 가는데 전세금이 모자라다고 하여 편의를 봐주어 은행에 확인까지 하는 수고를 하고, 계약금도 미리 빌려줬는데 이게 대체 무슨일인가?간단하게 얘기하자면 딸과 엄마가 사이가 안 좋아진 상황. 딸은 새로 갈 곳의 전세금 1억이 필요한데, 엄마는 돈을 안주려고 하여 기존 전세금에서 해결하려는 것이었고, 엄마는 3억 6천을 받으면 이자 600만원을 제외한 5,400만원을 받을 수 있기에 무조건 그 돈을 다 넣으라는 것이었다. 딸은 어차피 자기가 번 돈이라고 그러고, 엄마는 다 딸 돈이 아니라고 그러고...나만 중간에 껴서 골치아파진 상황게다가 어머님이 은행에 전화해서 3억 6천을 다 받아야 한다고 우기셨는지 은행은 입금받을 가상계좌번호를 없앴다. 

 

은행에 통화하여 대출한 돈은 3억이고 이자가 600이니 3억 600을 넣으면 문제 없는거 아니냐고 했는데, 직원은 "우리는 3억 6천에 대한 질권을 가지고 있기 때문에 그 돈이 다 입금이 안되면 임대인에게 민사소송을 걸 수도 있다" 라고 말했다. 

 

일단은 오전에 1천만원을 먼저 주었고, 그 돈으로 가압류는 해제가 되어 제3채권자의 의무는 해방이 된 상황
나도 복잡한 상황을 피하려면 그냥 3억 6천을 은행에 주고 남은 돈만 정산해서 기존 임차인(딸)에게 넘기면 되지만,
이사짐은 다 뺐고 돈이 모자라 새로운 집에 들어가지도 못하는데, 차마 나몰라라 할 수는 없어서 은행 지인에게 다시 전화를 했다.

 

 

전세 자금 질권설정금액보다 은행에 적게 입금하는 경우 괜찮을까?

이 부분에 대한 은행 지인의 대답을 받았는데, 질권설정이라는건 원금과 이자를 받지 못했을 때, 즉, 채무가 해결되지 않았을 때 효력을 발생시키는건데, 원금과 이자를 갚아버렸는데 은행이 어떤 권리가 있어서 돈을 더 달라고 하냐. 그 돈을 받아서 어떻게 할거냐. 은행 돈도 아닌데. 결국엔 임차인한테 주는거 아니냐. 은행직원이 복잡한거 싫어서 민사소송 얘기 꺼낸거 같다. 그리고 질권설정은 은행과 임대인과의 채권문제인데, 그걸 임차인이 뭐라고 말 하는것 자체가 이상하다. 본인 돈은 3억 뿐이지 않냐
어머님이 전화로 막 뭐라해서 그냥 그런거 같은데, 직접 은행 찾아가서 더 뭐라고 하면 될거다라는 대답을 받았다.

 

지금 글은 이렇게 담담하게 쓰고 있지만, 이사 당일 오전 9시 반부터 이 문제가 해결이 안되어서 시간이 낮 12시가 됐었다. 한 번 이사를 하다 겪어보신 분들은 알거다. 돈이 입금이 안되어서 짐은 다 가져왔는데 집 안으로 못 들어가는 상황이미 새로운 세입자도 이전 집에서 짐을 빼고 이동중이었기에 은행까지 찾아갈 수는 없는 상황. 다행이 따님이 어머님과 전화로 어떻게 얘기를 하면서 결국은 푼 것 같다. 12시 반쯤 은행에서 다시 가상계좌를 보내줬고 입금을 할 수 있었다.

 

오전에 3억 6백 가상계좌 문자가 왔을 때 빨리 입금했었어야 했나라는 생각도 들었지만, 
사실 이건 임대인이 해결 할 문제가 아니고 임차인이 이사 전에 이런 문제가 다 해결이 되었어야 했는데..
엄마와 불화가 있는줄도 몰랐고, 5,400만원이 엄마돈인지 딸 돈인지는 나는 모르겠고 딸 한테 줄 테니 두 분이서 알아서 하세요
이랬어야 하는데
나나 은행이나 중간에 껴서 휘둘린 느낌이었다
물론 옆에 있는 부동산 업자도 새로 갈 집에서 돈 언제 입금되냐고 독촉전화 받으면서 고생했고...

 

아무튼, 
앞으로는 이런 일이 있기 전에 ... 아니 이런걸 예방 할 수 있을지 모르겠네. 이런 사례가 흔하진 않을테니